ROI ¿Cómo se calcula el retorno de inversión de una propiedad?

Fabricio Alvacete

Jan 3, 2023 • 7 min read

El ramo de los bienes raíces ha tenido mucho auge en los últimos años, sobre todo en el sureste mexicano donde el boom inmobiliario cobró especial relevancia con proyectos importantes en ciudades como Mérida, Playa del Carmen y Cancún.

El mercado inmobiliario en Quintana Roo y Yucatán ofrece excelentes oportunidades de inversión, que en su mayoría pueden generar ganancias significativas. Sin embargo, es esencial evaluar ciertos aspectos clave para determinar si una propiedad es rentable o no, a pesar de que se trata de una de las inversiones más seguras que se pueden hacer.

Por ello, una de las preguntas más frecuentes que se formulan las personas antes de iniciar un negocio en este sector es: ¿esta es una actividad rentable o no? Y para responder es necesario aprender a identificar el retorno sobre la inversión.

📍 ¿Qué es el Retorno de Inversión (ROI)?

El Retorno Sobre la Inversión, o ROI (Return On Investment por sus siglas en inglés), es una métrica usada para conocer la ganancia de una inversión entorno a un negocio. De esta forma se sabe si se gana o se pierde capital y cómo se comporta mientras pasa el tiempo.

Esta es una buena manera de saber cuáles inversiones valen la pena y a cuáles se les debe poner atención para que tengan un mejor rendimiento.

Se puede aplicar a cualquier estrategia de inversión financiera, pero siempre deberá ir dirigido en beneficio del crecimiento del negocio, es decir, se trata de conocer para mejorar.

De igual forma, en caso de que en el futuro se desee obtener inversores externos, esta cifra servirá para demostrar si es viable invertir en dicho negocio o no. De aquí la importancia de la legitimidad de los datos y la constancia de una correcta contabilidad.

📍 ¿Cómo se calcula el ROI?

Para calcular el ROI es necesario identificar los ingresos totales, restar a estos los costos y al final dividir el resultado por los costos totales. Te lo explicamos de una forma más clara con el siguiente ejemplo:

Tomando en cuenta estos datos, el Retorno de la Inversión fue de 9 veces la inversión inicial. También puedes multiplicar el resultado por 100 para obtener el porcentaje, convirtiéndolo en un 900% el retorno para este ejemplo.

📍 El negocio de los bienes raíces y su rentabilidad

La compra de un inmueble es una de las inversiones más seguras debido a la rentabilidad que ofrece, es decir, a su retorno de inversión y esta puede depender de varios factores.

Podemos definir la rentabilidad como el beneficio que obtienes de una inversión. En el caso de los bienes inmuebles, la forma de aumentarla va a depender si consideras mantenerla en renta o ponerla en venta.

En el caso del arrendamiento, si ponemos un departamento como ejemplo y tomando de guía la fórmula, para obtener el ROI se haría de esta manera:

Para calcular la rentabilidad mensual se debe fijar el monto de la renta y restarle la cuota del crédito, esto se dividirá por la inversión inicial y se multiplicará por 100. En esta ecuación se refleja el porcentaje de rentabilidad que tiene el bien inmueble.

Quedaría representado de esta forma:

Ahora bien, lo anterior es tan solo la rentabilidad bruta, sin embargo, hay que tomar en cuenta aspectos importantes para conocer la rentabilidad neta en un inmueble. Y es que no puedes olvidar los impuestos que se pagan, gastos de mantenimiento, seguro, etc.

Lo mismo sucede en el caso de arrendar terrenos a franquicias o cualquier tipo de negocio. La ventaja de esto es que se evitan los gastos de construcción haciendo el margen de ganancia un poco más amplio, esta es la forma más sencilla de obtener ganancias de un terreno sin invertir de más.

Si lo que deseas es vender, calcular la rentabilidad te ayudará a saber si es el mejor momento para hacerlo obteniendo el máximo margen de ganancias.

Al tomar en consideración todos los gastos que puede generar el inmueble y restarlo a las ganancias, puedes estar seguro de estar conociendo la rentabilidad neta. Por otro lado también existe la rentabilidad asociada a riesgo, la cual considera el tiempo y la variación de precios.

Por ejemplo, supongamos que pondrás en alquiler tu vivienda pero tardas en conseguir arrendatario durante algunos meses. Esta cantidad de dinero que no se obtuvo debe ser considerada en el apartado de tus ganancias.

Para que esto no suceda, existen formas de agilizar la renta o venta de tus inmuebles, una de ellas es el marketing inmobiliario del cual te contaremos más a detalle.

📍 Marketing inmobiliario, un aliado en tu inversión

Si hablamos de invertir en terrenos para iniciar un negocio de compra y venta de bienes raíces, existen algunas acciones de marketing que pueden ayudarte a conseguir los resultados esperados y que el beneficio obtenido sea aún mayor.

Las inversiones en marketing pueden parecer innecesarias pero cuando se aplican a bienes raíces resultan ser muy útiles, sobre todo cuando se desea que el tiempo que la propiedad esté sin alquilarse o venderse sea mínima.

El costo de la inversión — desde el punto de vista financiero— es poco tomando en cuenta el beneficio neto que resulta después de medir el ROI.

El primer paso para cualquier negocio es calcular el retorno sobre la inversión para asegurarse que el negocio es viable, después de tomar en cuenta los puntos que mencionamos más adelante de qué hacer antes de comprar.

Ahora bien, te contamos como comprar un terreno, la mayoría de las empresas cuentan con un sitio web, fanpage y perfiles en las principales redes sociales en las que se encuentran los clientes objetivo.

Para explicarlo más a detalle, con la ayuda de una landing page enfocada a tu proyecto y campañas de marketing digital que incluyan email marketing, puedes aumentar las tasas de conversión y el número de ventas de forma más rápida que con el marketing tradicional.

Para esto puedes acercarte a alguna agencia de marketing experta en la materia, las cuales se adaptan a todos los proyectos y crean una estrategia que se ajuste a tus necesidades. Solo toma en cuenta que el gasto de contratar una, y la inversión que se hará en campañas debe considerarse en los gastos para calcular el ROI.

Para que esto funcione de forma eficaz, el producto —en este caso los terrenos— debe encontrarse en óptimas condiciones y contar con las características necesarias para ser atractivo, por ello te contaremos qué debes tomar en cuenta para que tu relleno aumente su rentabilidad.

Existen muchas oportunidades de inversión en quintana Roo y Yucatán donde se pueden generar ganancias considerables en su mayoría en el sector de bienes raíces, y aunque es una de las inversiones más seguras que puedes hacer, debes tomar en cuenta algunos factores clave para determinar si la propiedad es redituable o no.

📍 ¿Cómo aumentar el retorno de inversión en un bien inmueble?

Sí, invertir en un bien inmueble es un negocio redituable, pero como todo negocio algunos son mejores que otros. Todo dependerá de las características y beneficios que pueda otorgar dicho lugar.

📍 Puntos clave antes de comprar

1. Ubicación

Este es un punto clave para que tu inversión sea exitosa y lo primero en lo que debes fijarte al considerar comprar un terreno. Dependiendo de la ubicación será la plusvalía que alcance tu propiedad con el paso del tiempo haciendo que tu rentabilidad sea mayor o menor, e incluso nula o negativa si tomas una mala decisión.

Infórmate de las zonas que cuentan con mayor plusvalía en la ciudad donde quieres comprar y si la afluencia de gente es la adecuada para el tipo de negocio que desees poner o que pueda empezar un futuro arrendatario.

Supongamos que inviertes en un lote en zona comercial, en este caso, la ubicación es de vital importancia para prever el futuro retorno sobre la inversión, por ello debes preguntarte ¿La zona es segura? ¿Se encuentra en un sitio donde podrán encontrarse las personas a las que está dirigido mi producto o servicio?

De igual manera, considerar si los precios de los terrenos en la zona han aumentado con el paso del tiempo será un indicador de que estás en buen camino para encontrar tu terreno ideal.

2. Conectividad

Para este punto debes preguntarte: ¿es de fácil acceso la zona? ¿Se encuentra cerca de zonas de primera necesidad como hospitales y escuelas? ¿Está cerca de avenidas principales que faciliten el acceso?

No es necesario ubicarse en los puntos principales de las ciudades, ya que en estos casos el inmueble suele ser más costoso. No obstante, la conectividad de la zona donde decidiste invertir debe de ser favorecedora.

3. Planes de desarrollo

Esto es necesario investigarlo antes de comprar, ya que los proyectos a futuro pueden aumentar o disminuir tu plusvalía. Planes de construcción de una escuela, una nueva carretera, tienda comercial o desarrollo departamental son buenas señales.

Existen empresas inmobiliarias que cuentan con estudios de mercados especializados que garantizan el retorno de inversión a una cantidad determinada de años y el tipo de negocio que puede establecerse, además de conocer de antemano los proyectos que están planeados para esa zona.

4. Servicios

No todas las zonas cuentan con agua potable, energía eléctrica o servicio de internet, por eso es necesario asegurarse de que todos los servicios básicos puedan ser cubiertos dentro del área de tu propiedad, pues las ventajas de invertir en terrenos urbanizados son mayores.